Comentarios sobre el Decreto Ejecutivo 145 de 1 de mayo de 2020 que dicta medidas sobre los arrendamientos, procesos de lanzamiento y desalojos.
El decreto 145 de 2020 en resumen establece las siguientes medidas en materia de arrendamientos y lanzamientos de unidades de uso residencial o comercial:
- Se suspenden todos los tramites de lanzamiento por el tiempo que dure el Estado de Emergencia.
- Le otorga la facultad al MIVIOT de conocer de todos los contratos de arrendamiento sean estos residenciales o comerciales.
- Extiende bajo las mismas condiciones los contratos de arrendamiento que terminen durante la vigencia de la suspensión de los procesos de lanzamiento y desalojo.
- Quedan congelados los cánones de alquiler durante el periodo del Estado de Emergencia más 2 meses adicionales al momento en que termine el Estado de Emergencia.
- Se establecen sanciones al arrendador que suspenda mediante métodos o acciones de hecho los servicios de gas, agua, electricidad y otros.
Por medio del decreto 145 ningún propietario puede solicitar o tramitar un lanzamiento o desalojo por incumplimiento de pago o violación de contrato ya que estos procesos se encuentran suspendidos mientras dure el Estado de Emergencia Nacional.
El MIVIOT servirá de mediador y sancionador en los conflictos que resulten entre las partes a raíz del incumplimiento de las normas establecidas en el decreto 145. Los conflictos originados entre arrendador y arrendatario sobre los cánones de arrendamiento dejados de pagar durante el Estado de Emergencia y la extensión de dos meses deben ser resueltos mediante mutuo acuerdo en el cual el MIVIOT puede ser mediador. Los acuerdos tendrán una duración de hasta dos años contados a partir de su registro en la Dirección General de Arrendamientos y se mantendrán vigentes mientras el arrendatario no incumpla lo pactado.
Se establece una extensión automática a los contratos de arrendamiento que terminen durante el periodo en que se encuentren suspendidas las medidas de lanzamiento y desalojo. La extensión se da solo durante el periodo de declaración de Estado de Emergencia.
Es muy importante resaltar que el decreto 145 no exonera de pago de cánones de arrendamiento. Los cánones quedan congelados durante la vigencia del Estado de Emergencia y por dos meses adicionales a la terminación de la misma. La obligación de pago por parte del arrendatario por los meses dejados de pagar debido al Estado de Emergencia y su extensión de dos meses se mantiene. Esto sin menoscabo a la facultad que tiene el arrendatario de invocar la fuerza mayor establecida en el articulo 34 d del código civil y 690 del código judicial. El arrendatario que invoque esta facultad tiene una carga probatoria alta y el arrendador siempre tendrá el derecho de invocar daños y perjuicios por lo que lo más conveniente es que las partes logren un acuerdo voluntario satisfactorio para ambos. El decreto 145 establece sanciones para el arrendatario que no haya sido económicamente afectado en sus ingresos por el Estado de Emergencia Nacional que de manera injustificada se niegue a pagar al arrendador. Dichas sanciones están contempladas en la Ley 93 de 1973 las cuales pueden ser multas de $10.00 a $100.00 o penas de arresto de 30 a 90 días o ambas.
El decreto 145 faculta al MIVIOT a sancionar a los arrendadores que suspendan los servicios de luz, agua, gas u otros mediante acciones o métodos de hecho como medidas de presión al arrendatario para desalojar un inmueble. El articulo 8 del decreto 145 puede generar perjuicios económicos importantes para los arrendadores generados a causa del impago de los servicios de utilidad para parte de los arrendatarios. Es indudable que muchos arrendatarios se encuentran en situaciones económicas difíciles generadas por hechos ajenos a su control como el Estado de Emergencia que dificultan el pago de sus obligaciones puntualmente. De la misma forma se debe considerar el hecho que un arrendador puede encontrarse bajo la misma situación económica que un arrendatario y que no debe ser obligado mediante decreto o situaciones de hecho a pagar cuentas de servicios de utilidad que son disfrutados o causados por terceros para evitar posibles sanciones.
Alemán, Herrera & Moreno
